07 октября в 12:04

Видео: 1

Смерть арендодателя ⚰️ Как говорил булгаковский Воланд, «человек смертен... плохо то, что он иногда внезапно смертен». Что нужно сделать, чтобы после этого печального события вокруг сдаваемого в аренду имущества не начались проблемы и суды? 👥 История из моей практики. Умер арендодатель-ИП. К арендатору пришла его жена и попросила переводить аренду ей, и компания-арендатор так и сделала. Через шесть месяцев объявились дети покойного от предыдущего брака: по завещанию наследниками были они. Дети потребовали оплату за весь период, вдова заявила права на свою долю, а арендатор оказался между ними. Результат: судебные разбирательства и скандалы между родственниками покойного. Почти всего этого можно было избежать заранее. 📜 Первый шаг - завещание или наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ). Наследственный договор удобен тем, что его заключают с самими будущими наследниками, и они заранее знают свои права и обязанности. В обоих документах можно не только назвать наследника, но и распределить доход. Например, объект оставить детям, а на них возложить обязанность регулярно выплачивать вдове часть арендного дохода (завещательный отказ, ст. 1137 ГК РФ). 💍 Второй шаг - учесть супружескую долю. Если помещение куплено в браке, половина по общему правилу принадлежит пережившему супругу независимо от завещания (ст. 256, 1150 ГК РФ). Распоряжаться по своему усмотрению можно только своей частью, иначе спор неизбежен. Если нужна другая схема, её закрепляют брачным договором. ⚖️ Третий шаг - помнить про обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ). Несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители получат свою долю вопреки завещанию. Лучше заложить это в расчёт сразу, чем оставлять предмет для спора. 🖋 Четвёртый шаг - назначить исполнителя завещания (ст. 1134 ГК РФ). Пока наследство не принято, именно он может управлять имуществом и принимать меры по его сохранению (ст. 1135 ГК РФ). Так у арендатора с первых дней появляется понятный контрагент, а не очередь претендентов с разными требованиями. 🏛 Пятый шаг - сделать нотариуса центром всей конструкции. Для ИП это особенно важно, потому что со смертью предпринимателя у арендатора одновременно пропадают и получатель платежей, и подписант. Нотариально удостоверенное завещание попадает в единую информационную систему нотариата, и нотариус, открывший наследственное дело, видит его сразу. Наследники по завещанию не появятся неожиданно через полгода. ☝️В договор аренды стоит заранее включить условие: при смерти арендодателя плата до предъявления свидетельства о праве на наследство вносится в депозит нотариуса. 💵 Услуга эта у нотариуса платная, около 0,5% от вносимой суммы, поэтому в том же пункте лучше сразу указать, кто несёт эти расходы. Тогда арендатору не придётся выбирать, кому верить, деньги не уйдут случайному претенденту на наследство, а нотариус перечислит их тем, кому они положены по завещанию. 🗂 Наконец, нужно подготовить семью. Наследникам понадобятся: 🔹 перечень объектов и действующих договоров аренды с контактами арендаторов; 🔹 сведения о налоговом режиме: статус ИП со смертью прекращается, и наследникам придётся выбирать свой режим; 🔹 понимание, кто и что получает по завещанию. 🔗 Если сдаваемый в аренду объект недвижимости принадлежит ООО, АО или личному фонду, смерть владельца не меняет арендодателя: реквизиты для платежей остаются прежними, а структура взаимоотношений с арендатором не меняется. В случае ООО и АО по наследству переходят доли и акции, а личный фонд продолжает работать по правилам, которые заранее утвердил учредитель. ❗А вот если объект оформлен на ИП - всё становится сложнее. 🎁 Живите долго, получайте арендную плату и наслаждайтесь жизнью ИП-рантье. Но подумать о подготовке к неизбежному всё же стоит.

07 октября в 10:31

✍ 1. Штраф за неуважение к суду за использование ИИ Разбираемся на конкретном судебном деле, почему нельзя слепо доверять ИИ при подготовке юридических документов и кто несет ответственность за ошибки нейросети. ✍ 2. Работа с земельными участками Большой обучающий материал о работе с земельными участками: категории земель, ВРИ, территориальные зоны, ЗОУИТ, ПЗЗ, ГПЗУ, красные линии и сервитуты. С примерами реальных ГПЗУ. ✍ 3. Сравнение активов. Жилая и коммерческая недвижимость с учетом инфляции Сравниваем жилую и коммерческую недвижимость не только по арендной доходности, но и с учетом роста стоимости самого актива. Показываем, из чего складывается итоговая доходность. ✍ 4. Бизнес: машиноместа в аренду Разбираемся, почему инвесторы покупают машино-места под аренду, какие у такого бизнеса преимущества и как изменение нормативов в Москве может повлиять на рынок. ✍ 5. Грядет революция в складах! ППТ — пункты приема товара Рассказываем о новом формате Wildberries — мини-складах площадью от 100 м². Что такое ППТ, какие помещения подойдут и какой новый спрос это может создать на рынке коммерческой недвижимости. ✍ 6. Что бы я сам купил из коммерческой недвижимости Владелец канала рассказывает о своих принципах выбора коммерческой недвижимости: ликвидность, динамика населения, сменяемость арендаторов, работа с местными брокерами, насмотренность и главное — почему при покупке нужно думать не только о входе, но и о выходе. ✍ 7. ГАБ с «Пятерочкой» на НДС. Окупаемость 8,4 года Разбираем конкретный инвестиционный объект в Москве: помещение 426,9 м² с федеральным арендатором, договором на 12 лет, НДС и заявленной окупаемостью 8,4 года. Если вы инвестируете в недвижимость, владеете коммерческими объектами, занимаетесь арендой, подписывайтесь на портал - здесь все про коммерческую недвижимость. Реклама ООО «АРР» ИНН 1685008031 Erid:2Vtzqv3hHYZ

Telegram MAX

07 октября в 10:31

Telegram MAX

07 октября в 08:02

Видео: 1

Облигации SMLT: продавать или держать? ❓ Поступил вопрос от подписчика канала: «Есть облигации «Самолёта», нужно ваше мнение: продавать? Насколько вообще вероятно, что «Самолёту» дадут уйти в банкротство?» 📉 Распродажа облигаций SMLT началась ещё в середине сентября. Выпуск «Самолёта» БО-П16 за один день, 18 сентября, подешевел с 88,86% до 75,31% номинала, а 29 сентября, после сбоя с погашением БО-П20, бумаги компании теряли от 11,7% до 37,3%. Под раздачу попали и другие застройщики: например, выпуск АПРИ (002Р-11) к середине сентября стоил 82,78% номинала, т.е. минус 16,6% за три месяца. 🏛 Причины: ставка ЦБ осталась на уровне 14%, с 1 октября семейная ипотека стала менее доступной, а проблемы крупнейшего застройщика страны рынок переносит на весь сектор. Цена бумаг сейчас отражает не только качество эмитентов, но и общую неуверенность инвесторов в рынке. ⚖️ Продажа облигаций SMLT прямо сейчас - это очевидная фиксация убытка. Но решение это надо принимать, ответив на вопрос: готов ли я держать эту бумагу при любом сценарии, включая дефолт? Если ответ «нет» - пора сокращать долю этого эмитента в портфеле. 🚨 Можно ли лишиться всех или части инвестиций, потерять вложенное? ❗ Важно не путать три события: дефолт, банкротство и потерю номинала облигации. Полноценный дефолт по долгам «Самолёта» возможен, и к нему стоит быть готовым. Но после дефолта крупных эмитентов обычно следует реструктуризация: сроки погашения переносят, купон снижают, деньги возвращаются позже и с меньшей доходностью. Пример - «Гарант-Инвест»: после дефолта облигационерам предложили погашение в 2030 году, купон 10% и акции в компенсацию. 🏦 Отдельный негатив для держателей облигаций - возможный переход части проектов «Самолёта» под контроль Сбера. Для покупателей квартир это нормальный сценарий, но денежные потоки проектных компаний, которые перейдут под контроль Сбера, частично пойдут в госбанк, а не в головной SMLT, что ухудшит возможность компании обслуживать публичный долг. 💵 Потерять часть номинала или весь номинал можно только при банкротстве: залоги у банка, облигации не обеспечены. Этот сценарий я считаю маловероятным, но гарантий ненаступления этого события здесь не даст никто - я в том числе. 📋 Что бы я делал сейчас с долгами SMLT: сокращал долю застройщика в портфеле, пытаясь не продавать в дни выхода плохих новостей. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. 💬Дубль в MAX (на всякий)

Telegram MAX